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楼市调控升级与房地产税政策目标选择

2017-05-17 13:56:44 作者:佚名 (评论0条)

在加大对房地产市场调控力度,稳定市场预期的大背景下,作为房地产市场重要调控工具的税收政策应该如何作为?房地产税制改革的目标应该是什么?

2017年两会刚刚结束,全国一些地方纷纷加大了对楼市的调控力度。

以北京市为例,稳控楼市的政策是从3月17日“认房”又“认贷”开始的:3月17日北京市住建委等四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,自3月18日起,暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款,居民家庭名下在本市已拥有一套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。以后连接出台了如下九项政策:明确“过道学区房”不能做入学条件;16家银行降低首套房贷优惠力度;非京籍购房需连缴个税60个月;开发商必须按报价明码销售;异形房不予登记不予落户;离婚1年内申请房贷按二套执行;商办项目不得作为居住使用;禁止中小学与房地产商合作办学;住宅平房纳入限购。

这一连串的政策,招招剑指投资投机性炒房,这样一来,在北京全市范围内将所有市场化住房都纳入限购范围,使商品住房限购政策得以充分完善,促进住房回归居住属性。

与此相关联,对于房地产税收政策如何选择?也是社会各界十分关注的课题。

建立起科学、规范、健全的房地产税收体系

笔者认为,从整体上看,房地产价格的上涨是一种长期趋势,税收对房地产市场的调控,应注意把握调控时机的调控力度。从税收政策目标看,不应该以打压房价为方向,而应该以促进房地产市场健康、有序发展为目标,在税制结构、课税对象、税负水平和征收管理上重新进行系统的设计,最终建立起科学、规范、健全的房地产税收体系。

从逻辑上分析,世界各国的房地产价格,既有价格上涨的状态,也有价格下降的状态,因为在不同的历史时期,房地产价格的供需关系是不相同的。从推动房地产价格上涨的因素分析:一是居民可支配收入增加,购买力增强;二是城镇化步伐加快,对住宅的需求增加,这是一个世界性趋势;三是土地是不可再生资源,可用土地资源减少,导致土地价格上涨;四是房地产投机因素推动房地产价格上涨;五是其他因素,包括改善住房条件、人口增加和政府政策改变等。从影响房价下降的因素分析:一是经济不景气或经济萧条,房价在短期内下降;二是政府干预,抑制房价上涨;三是自然灾害,如地震、海啸等,导致居民离开;四是突发事件的影响引起人们恐慌;五是金融?;?,如20世纪90年代的亚洲金融?;?,导致房地产价格下跌等。比较上述两方面情形,从中短期看,有时是下降因素影响大,有时是上涨因素影响大,并无规律可循;但从长期趋势而言,房地产价格的整体上涨是一种趋势,因为随着经济不断发展,居民收入水平增加,人们改善住房条件的要求会不断增加,地价上涨的趋势难以改变,从长期来说,房地产价格必然是持续上升的。从现实情况看,世界各国房价的变化也证明了这一趋势,如美国,从1950年—2000年,美国316个城市的房价是稳步上升的,而同期所对应的建筑成本变化并不大,有时还是下降的。

税收调控政策的运用,无疑能对房地产市场价格产生影响,因为房地产税负的提高或降低,都能对供给和需求双方产生不同的影响,问题的关键在于如何适度地运用税收工具。当房地产价格上涨处于不正常状态时,就有必要运用税收工具对之进行调控。税收政策的基本手段就是增加税收,提高购房者成本,减少对住房的不合理需求,进而降低房地产价格上涨的水平。

值得提出的是,在税收政策实际运用的过程中,尤其要注意税收调节的度,就是要辩证评估税收政策的效用,不能过分夸大税收调控的效果,而应该注意综合运用多种宏观经济工具进行全面调节,实现信贷政策、土地政策和税收政策等三大政策的协调与配合。

目标:调控有力、房地产税收收入稳步上涨、房地产税制结构合理

从房地产税收政策调整的方向而言,必须坚持税收的公平原则、效率原则和宏观调控原则,以促进房地产市场健康、有序发展为方向,至少实现调控有力、房地产税收收入稳步上涨、房地产税制结构合理等三大目标。

第一,促进房地产业健康发展。政府对房地产市场的调控,并不以打压房价为目的。阻止房地产价格的过快上涨只是手段,而调控的最终目标应该是建立一个有序、平衡和健康发展的市场。税收政策必须服从并服务于这一目标。那么,应如何衡量房地产市场是否健康?判断标准是什么?笔者认为,一是应保持房地产业和国民经济的同步发展,房地产业的发展速度应和经济发展速度基本同步,房地产投资额的提高速度长时期超越经济增长速度是不正常的,必然会影响经济的均衡发展。二是应该考虑居民的购房承受能力,使居民的收入水平与房价保持一个较合理的水平。国际上通常用房价收入比,即住房平均价格与居民平均年收入之比来衡量房价是否合理。三是考虑投资收益率。对于进行投资的购房人来说,其投资房地产获得的收益率,应该相当于全社会投资的平均回报率,如果相差太远,就表明房地产市场存在问题?;褂幸徊糠志用翊τ谑枪悍炕故亲夥康难≡褡刺?,当房价收入比太高时,这部分人会选择租房。从理论上讲,租房的年成本应略低于购房的年成本,才会有利于租房者,但当租房成本十分低廉,大大低于购房者的年成本时,也就是说购房者的投资回报率十分低时,也表明了房地产价格过高。综合考虑上述三个因素,就可以分析出一定时期之内房地产市场发展的情况,并采取有针对性的调控措施。

第二,保持房地产税收和房地产市场同步发展。房地产具有透明、不可移动的特点,因而其税源具稳定性。从经济合作与发展组织(OECD)成员国的情况看,近40多年来,其以房地产税收为主体的财产税收入,都保持了相当稳定的水平,2015年其占税收总收入的平均水平为5.5%。我国200l、2005、2010、2014和2015年房地产税收占税收总收入的比重分别为3.27%、3.83%、4.50%、5.00%、5.10%,低于OECD成员国的平均水平,再综合考虑费改税因素,还有进一步提升的空间。

第三,保持房地产税制结构的合理。房地产市场体系包括开发、交易和保有三个环节。从完善房地产税制结构的目标出发,一方面,应在三个不同的环节都课征税收,体现全面调节原则;另一方面,三个环节的税收要合理搭配,并借鉴国际经验,加大保有环节的税收比重,体现重点调节的原则。这一点也是由房地产的特点决定的,因为保有环节是房地产的最终环节,而且能充分体现房地产的市场价值。


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